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拿着法律条文去买房
2003-12-25 09:16 转自: 金羊网-新快报
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  嘉宾:刘兴桂 广州大学法学院教授

  主持:肖萍 新快报记者

  卖楼者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款和利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

  对话背景:今年11月底,广州番禺广地花园惊爆“假按揭”事件,随后广州贝丽花园又发生“业主苦讨房产证,无家可归还得每月供楼”的怪事。普通购房者该怎样才能维护权益?

  新快报:购房者可以求助于哪些法律法规?

  刘兴桂:房地产真正有独立的立法是1995年的《城市房地产管理法》,主要是为了启动和发育城市房地产市场,所以在政府对房地产市场的管理和开发经营方面设置了许多条款,但它对业主权利的关注是不够的。后来,针对出现的新问题,又相继出台了一批行政法规和司法解释,以克服这类立法过于简单的问题。另外,各地尤其是房地产业较发达地区(比如上海、广东、北京等)的地方立法对房地产国内整体立法的进步起了重要的示范和探索的作用。立法的趋势应该说是越来越民主,越来越关注购房者的利益。建议现在的业主除了知晓《城市房地产管理法》以及国务院关于商品房开发、销售的行政法规外,尤其要关注司法解释,因为司法解释来自于司法机关对很多房产纠纷案件及所涉法律问题的分析总结,作为中央司法机关,其对一些理解和适用法律问题的解释具有直接的审判示范性,也许正好对业主的个案有具体的帮助。

  在房地产买卖过程中,签订合同的双方不可能是对等地位,我们不可能要求现实生活中的每个购房者都是地产或法律专家。尤其在预知风险方面,比如对周围规划的了解、开发商信誉的风险,消费者知道的绝不可能比开发商多。

  我还想表达一个观点:现在法律对普通购房者的要求还是太高了。其实购房者只要看过了开发商的预售许可证,就可以视作尽到了签合同时的注意义务,万一出了什么事,责任都应该由开发商来承担,包括打官司时的举证责任,开发商也理应承担多些。

  新快报:以前有没有发生过与广地花园类似的事件?

  刘兴桂:当然有,据我个人了解,较早的是和润花园,1999年左右就事发了,开发商的手段与广地的情况相差无几。先是因为延期交楼,业主们要打官司,在调查取证时,发现问题越挖越多,业主们才知道房子都给抵押出去了。“假按揭”一般的手段是这样的:开发商钱不够用了,就先以内部员工的名义买楼,其实员工们是不用掏一分钱的,只需出个身份证复印件,甚至有的公司还对员工宣布,有愿意拿身份证出来“购房”的,奖励多少钱。有了这些员工的资料,开发商只需要做一批按揭购房的买卖合同拿去公证,利用这批合同,开发商掏出两到三成楼款,就可以从银行贷到剩下的七八成楼款。

  很多开发商都玩过这些手段,有些开发商没有出事,因一时资金周转有困难,借用这个方法周转一下,之后在购房者还没有发现任何不妥之前,就把这笔钱补回去,把抵押的房屋收回来,购房者还是能拿到房产证,这事就当没发生过;有些玩不转的,则会穿煲。

  从某种程度讲,现在一手楼的风险比二手楼还大。这种风险一是规划,二是产权。所谓规划风险,是你买的一手楼也许还有二期三期,因此说不定哪天你房子外面的风景会变成又一幢钢筋水泥楼。所谓产权风险主要是开发商的诚信度的问题。二手楼都在房管部门有登记,产权是否办好、有没有被抵押出去,一查就知。但一手楼不同,它没有初始登记资料,只有签了合同并交易鉴证才能去国土房管局查产权资料,你买的房子有没有问题,完全凭开发商的诚信。

  新快报:一旦出了事情,购房者有什么法律依据讨还公道?

  刘兴桂:如果是产权的问题,依据最高人民法院2003年3月发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条,出卖人订立商品买卖合同时,“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款和利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。依据此规定,如果开发商有赔偿能力,对于购房者来说,倒是很划算的。

  新快报:购房者在什么情况下应该求助于律师?

  刘兴桂:这就要看购房者的需要和自信程度。一般的问题如预售许可证的真伪可以打电话查询,二手房的产权情况可以去房地产档案馆查,但有些活动如签约、开发商资信调查,恐怕找律师会更好。如果需要律师陪同购房,会适当按小时收取一定费用。但实际上,有没有律师跟着买楼,并不是最重要的。关键是购房者签合同前,第一要看有没有预售许可证,预售许可证有没有过期,要注意自己所买的那套单位的买卖合同编号是不是在预售许可证中包括的合同编号内;第二要看开发商的业绩和历史,多关注报纸上所讲的“问题楼盘”,问题盘尽量少碰,如此大的房地产供应量,购房者有充分选择的余地。在签合同时,特别要注意你的违约责任与开发商的违约责任是否对等,还要注意要把所有空白处划掉。以前有过这样的案例,合同条款里说开发商应在“20天至__天内办妥产权证”,有的购房者就空着不写,结果后来产权证没办下来,一问,开发商自己在那个空格里填了“800天”。

  如果购房者能注意这些问题,一般来说,即使没律师跟着,也可以规避绝大部分的风险。但也还有一定的出问题的概率,这些出问题的方面主要就是开发商的诚信,这是无形的,即使有律师也无法在事发前估计到这个风险,所以只能在事后通过法律手段来补救。现在对违规开发商的处罚太轻,甚至有些纵容,侵害购房者权益的行为屡禁不绝,这也是影响房地产发展环境的一个重要原因。最近中央司法机关(高检高法)终于表态:下一年度重点查处房地产领域犯罪。打击地产领域犯罪,必然可以规范该领域的民事秩序,至少可以起到敲山震虎的作用。应该为这一表态叫好!
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