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购房贷款的第三选择
2004-02-18 11:33 转自: 人民网
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  随着住房储蓄银行的诞生,我国居民又增加了一种购房新途径。

  15日,中德住房储蓄银行顺势而生。有专家称,住房储蓄银行不仅为住房金融增加了一种产品,丰富了住房储蓄贷款与公积金贷款及商业银行贷款不同金融产品的组合形式,而且补充和完善了中国的住房金融体系。那么,这种新的购房融资模式与我们熟悉的商业按揭贷款、公积金贷款有什么异同呢?

  中德住房储蓄银行最大的经营特色,就是提供低息房贷。据悉,中德住房储蓄银行推出的最优贷款年利率为3.3%,是国内各种个人住房贷款中利率最低的。目前,中国居民购置商品房时有两种方式获得信贷支持,一种是商业按揭,一种是公积金贷款。央行对房贷利率进行了多次调整,日前商业按揭贷款所应用的利率标准是2002年2月21日利率下调后的标准,个人住房商业贷款5年以下为4.77%,5年以上为5.04%。公积金贷款以30年期的贷款为例,年利率为4.59%,只比商业按揭低1个百分点。如果个人取得15年期10万元的公积金贷款的话,每户每月的利息负担只比商业按揭少约80元。而新银行新模式如果推出3.3%的利率,比央行5年以上的利率减少1.74%,减幅超过34%,对购房者来说,每10万元的20年个人按揭贷款按月等额还款方式,以往每月交662元,利息总额就是58920元,而按专业住房信贷的利率可以每月付570元,总利息36736元,降低超过三成。

  那么,是否每一个人均可享受此种待遇呢?

  商业按揭贷款对借款人要求较低,有稳定收入和还款能力即可申请;住房公积金贷款需要贷款人建立公积金2年以上,现在中国住房公积金制度并非全覆盖,目前已从原来的只面向国家行政机关扩展到国有企事业单位。据统计,东部地区职工覆盖面达到80%左右,中部地区达到60%,西部地区50%左右。经济发达地区公积金制度的覆盖面较大,住房公积金归集额较多;欠发达地区的覆盖率和归集率都较低。没有覆盖的地区的居民就不可能选择公积金贷款,同时,从享受公积金的居民来看,也存在运用率低的状况。仅上海、北京、浙江等少数地区运用率超过了70%,全国有20多个省市区总体运用率低于35%,7个省区运用率低于20%。大部分公积金存款者可能在相当长的时期中甚至是一辈子,都不会向公积金要求贷款,“低存”损失的资金收益,通过“低贷”转移给了那些使用了超过自己存款额的贷款者。也就是说,那些没有能力取得公积金贷款的中低收入居民“支援”了那些能尽可能地将公积金低息贷款用足的中、高收入者,成了“穷人帮助富人”。这样就出现了按揭贷款门槛低但负担重,公积金贷款压力小但政策环境尚未建设完备的问题。

  而住房储蓄银行在此缝隙中得以生长。在贷款人资格认定上,此种模式更看重你的“积蓄”。在住房储蓄体系中,那些签订了住房储蓄合同,并按照合同每月在住房储蓄银行按期存款的储户就有资格在存款期满后得到一份利率优惠、用于购房或建房的贷款。住房储蓄银行有着一套严密的精算系统来确定客户获取贷款的时间顺序。从某种意义上说,此种模式具有延续性和远期效应。对于没有购房需求或无力购买的人,你可以把积蓄存入银行,给自己的子女争取到低息贷款的资格,惠及后代,也算是“肥水不流外人田”。

  当前利率市场化的趋势已成定局,利率将随市场的变化有升有降,由于住房贷款一般采取分期还款的形式,并且还款期限较长,普通的按揭住房贷款利率必须随着货币市场利率的变化而变化,客户无从预测未来的还款风险。公积金贷款每年也要调整一次利率,购房人付出的利息是始终在浮动的。在中国利率已经连续7年走低的情况下,经济界人士不排除今后利率上调的可能。如果利率上升,势必影响到购房人的利息支出。而在住房储蓄银行办理贷款,在客户选择了合同类型之后,住房储蓄存款和贷款不论期限和档次,均实行固定的利率。在合同的执行期内,约定的存贷款利率不受货币市场利率波动的影响。住房储蓄贷款利率与市场利率脱钩,避免了货币市场利率的波动可能给客户带来的还款风险。

  在担保方式的采用上,商业按揭贷款和公积金贷款必须要在抵押担保、质押担保、保证担保和质押加保证担保中选择其一,公积金贷款还多出一种购买综合保险方式。商业贷款时,开发商须为贷款人提供担保;公贷时,开发商可以提供也可以不提供。住房储蓄贷款不仅需要购房者凭自己的存款和信用进行担保,同样还要求提供外部担保。此模式规定可以用地产、房产做抵押担保,此与商贷和公贷相同;另外,还明确规定可以自行决定其他担保形式。

  对于提前还贷问题,住房储蓄作出了明确保证:任何时候客户都可以额外还款或者提前还款,且不附加费用。

  对于购房者来说能以最小的支出借到尽可能多的钱是最重要的。商业按揭给人们提供了宽松的政策,然而还贷负担较重;公积金贷款为中低收入者谋福利的初衷让人欣慰,然而并非所有人都能享受。住房储蓄银行的既有“自助”的公平,又考虑了低收入家庭的困境,最大程度上保障了客户权利与义务的对称。住房储蓄贷款延续了公积金贷款设计理念,并在个人远期购房规划方面给予拓展和支持。相信,此种模式在成熟之后,会为更多人圆其安居梦。
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