广州房价为何还有上升空间
逐一解读广州两会期间代表们关于“房价”、“限价房”的言论
时报记者 罗莎琳 李东元 徐凤
在刚刚结束的广州两会，市长张广宁等多位政府官员、与会代表对房价及限价房发表了自己的观点。
关于现在的楼价 广州房价很合理
“广州房价很合理，政府不是不应该搞住房保障体系，在市场经济条件下，更应该搞住房保障体系。政府把廉租房和经济适用房解决好已经很不容易了，因为在中国，每个人的收入状况是不透明的，要摸清他们的经济状况，才能把问题解决好。政府应该转变的观念。‘居者有其屋’并不是让每个人都有商品房，而是让真正贫困的人不要流落街头，让这些困难群体通过廉租房、经济适用房解决他们的住房问题。而中等收入的人可以买房，也可以租房。最有钱的人可以买房子，还可以买房出租。”
——广州市政协委员、合富辉煌集团董事长扶伟
广州房价不算合理
“一个城市的房价保持在什么水平比较合理？平均房价与国民收入成正比，房子合理价格应是夫妻双方两人5~10年内积蓄的总额。按照政府工作报告中广州职工年平均工资4万多元计算，广州一套房子合理价格为40~80万元之间。像上海汤臣一品14万元/平方米，肯定是在炒作，不知道谁会去买。目前，除广州、深圳、上海、北京等大城市，国内其他城市的房价还算合理。”
——广州市人大代表、市设计院副总建筑师张南宁
解读
广州市国土房管局日前公布了今年1月份十区房地产市场数据，一手住宅成交均价和成交量均下挫：十区一手住宅成交均价为9766元/平方米，继去年10月突破万元大关后首次跌回万元以内。即便如此，但仍有业内人士表示，目前广州楼价仍处于较高位置，大大超过了普通买家的收入，因此，楼价还可能随着成交量的下跌而继续回落。
中原地产项目总经理黄韬认为，目前广州楼价还处于偏高状态，当楼价回落到前年底至去年初的水平就算合理了。“中心六区价格在1万元/平方米应该就理性了，而9766元/平方米是十区的价格。”
关于限价房 限价房有效抑制房价
“从弃购可以看出，限价房政策对抑制房价过快增长起到立竿见影的效果，对开发企业理性定价起到了‘风向标’的作用。”
——广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波
解读
数据显示，今年1月十区一手住房成交均价9766元/平方米，比去年12月下降近8%。细心的人会发现，从第一个限价房以6500元／平方米开始网上申购以来，“比限价房还便宜的房子”的广告不绝于耳，同在金沙洲此前均价为8000元／平方米的某楼盘将推出6500元／平方米起的商品房，由此可见，限价房对楼价理性回归起到一定推动作用。
限价房一口价要调整
“限价房一口价要调整，下一步，我们将研究限价房销售不再一口价，弃购权利也不能无限扩大。”——广州市国土房管局局长谢晓丹
“限价房供应对象、调控范围和限价标准也不是一成不变的，会根据住房需求和市场情况及时调整。”——广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波
解读
从保利西子湾的销售中，广州市国土房管局也在吸取经验，并在完善具体操作。限价房政策是通过调控使房价稳定在与居民收入水平相适应的合理水平，目前政府明确表示将针对限价房销售中出现的新问题，按照“灵活措施”原则合理确定限价房供应规模、销售对象、销售价格。限价房的标准有望放宽。对于弃购情况，广州市限价房销售管理办法已做出了制度安排，业内人士认为，将不影响限价房的销售。
继续供应限价房用地
“余留的限价房不会改为廉租房和经济适用房。目前没有停止供应限价房土地的计划，我们手上有充分的土地储备，只要市场需要，该出手时就出手。”
——广州市国土房管局新闻发言人、副局长黄文波
解读
限价房政策既有别于住房保障政策，也有别于其他商品住宅政策。在市场经济条件下，广州发展限价房立足于调控而不是保障，立足于对市场出现不正常情况的弥补而不是取代。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下，将增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳、房价水平与居民收入水平基本适应的情况下，将减少或不供应限价房。因此，限价房是一项不可取代的“灵活措施”。
限价房影响社会和谐应取消
“广州的限价房让人重新看到平均主义、计划经济时代的影子，影响社会和谐，应取消限价房。”——广州市政协委员、合富辉煌集团董事长扶伟聪
解读
任何事物都有两面性，在一定程度上，限价房虽然保障了一部分中低收入者的自购房问题，但同时也带来了一系列不利的社会问题，诸如只照顾了中低收入阶层，使一些富人产生心理不平衡等。但从事物矛盾的主要方面来说，限价房确实解决了大部分人的住房问题。作为政府，如何扬长避短，将是他们深刻考虑的问题。作为申购者，要谨慎决策，充分认识到限价房资源的优越性和未来走势，做出理性选择。
关于未来的楼价 广州房价还有上升空间
“房屋的定价是看价值的供求关系，现在广州的房价比人家低，说明从价值上来说，广州的房价应该还有上升空间。”
——广州市常务副市长苏泽群
“广州市中心的房子供应越来越少，环境不断改善，今年市中心的房价是降不下来了。”
——政协委员、广州市国土房管局党委书记、局长谢晓丹
解读
根据合富辉煌集团市场研究部统计，2008年广州市中心六区商品房新增供应约4万套、420万平方米，比2007年有一定幅度的增加。全市十区商品房新增供应约6.5万套，约700万平方米；对比2007年呈增加趋势；2008年新增商品住宅供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域供应变化不大。
业内人士分析，由于今年货源供应提高，同时，随着9大限价房的入市，广州整体楼价会有所下跌。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，这种整体楼价下跌，主要是因为周边区域货量增多，尤其是限价房。几大中心区域从趋势线看，2007年末楼价全年均线为8599元/平方米，预计2008年楼价在2007年均价附近将有支撑。同时，合生集团有负责人表示，虽然目前市场成交不活跃，但市中心土地资源稀缺是不可改变的事实，多卖一个项目就少一块地，因此市中心的大型楼盘价格不可能下跌。黎文江表示，这样算下来，市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。
据悉，2008年宏观经济向好趋势不会改变也增加了不少业内人士的信心。中国社科院日前发布蓝皮书，预测全国GDP增长11%，CPI上升4%，广州预测GDP增长12%。同时，强劲的住房刚性需求仍然巨大。有资料显示，1993~2006年，广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加，按2006年广州人均居住面积19.44平方米计算，每年新增住宅需求面积光满足新增户籍人口就达194.4万平方米。另外广州的高速经济发展吸引了大量外来劳动力。据有关部门统计，2006年末全市外来暂住人口约为391万人；广州市家庭结构也有减小的趋势，从2004年以来，广州市户均人口的下降也带动了住房刚性需求的增长。
关于政府决策
政府应尽力平抑房价
”在过去一年，广州房价上涨幅度的确超出预期，作为一个负责任的政府并没有选择坐视不理，而是尽政府所能平抑房价。“
——广州市市长张广宁
解读
从近期广州楼市的表现来看，随着“穗七条”的逐步落实和限价房的推出，广州房价在逐步回落。可以说，在这一过程当中，政府调控的作用是不可质疑的。
从去年的广州市两会开始，近一年多时间里，广州市长张广宁多次对媒体发表言论，矛头直指广州房价水平过高。在各地政府负责人一片沉默、“专家学者”大唱房价继续上涨的情况下，张市长无疑为这个“过热”的楼市泼了一盆冷水，并制定出强而有力的措施来调控广州房地产市场，制定出一套立体的住房保障体系，以解决广大普通消费者及中低收入群体的住房问题，让过热的广州楼市得到迅速降温。
或者，有人批评张市长的做法有碍市场经济的发展，采取了一种“行政干预”的方式来达到降低房价的目的，但在中国目前地少人多、市场经济尚未完全发展成熟的情况下，如果作为国民服务机构的地方政府放任市场随意发展，放任部分不良开发商随意拉升房价，让占大多数的普通消费者成为“房奴”，甚至再度沦为“无产阶级”，无疑是一个不够负责任的政府。同时，张市长也表示，限价商品房不是每个时段都进行，当90平方米以下的中小户型房价趋于合理，也就是说当中低收入者的收入跟房价接近或者差不多的时候，限价房就少出甚至不出。这也表明了政府并非是无条件干预市场的，这也是一个负责任的政府应有的做法。
链接 张广宁语录
07年1月23日，广州市两会期间，“我也管不了房价，但我会尽量把它调低”。
07年2月2日，广东省两会期间，“房价肯定会降下来，起码是小户型肯定要降，不降也要把房价稳定下来”。
07年3月5日，全国两会期间，“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来，所以我提醒中低收入者，如果想买房，先不用着急”。
07年3月15日，全国两会期间，“控制房价，我的底气是很足的”。
07年3月26日，广州市政府常务会议上，“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题”。
08年2月20日，广州市人大十三届三次会议记者招待会上，“房价增幅凌厉得不正常，市民心生怨言。如果政府还是坐视不理，市场经济嘛，高就由它高去，这种做法也行，反正大多数地方都不管，但作为要对市民负责任的政府，尽地方政府所能，努力平抑房价”。
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