塘敢商业街无证开发一房多卖

　　当时大家觉得房款已经付过，而且铺位也搬进去了，还有余款未付清，料他陈根华也不敢耍花招。

　　———购买了三个铺位的珠海业主何小姐

　　由于塘敢商业街并未向建设规划报批，基本上等同于违章建筑，业主办理房产证基本无望。

　　———广东中亿律师事务所律师邓春池

　　目前陈国荣名下的塘敢商业街土地正准备拍卖，如果业主起诉开发商，律师可提请法院停止执行拍卖，而胜诉的业主将可参与拍卖后的资产分配，最大限度挽回经济损失。

　　———广中律师事务所律师黄玲

　　日前珠海业主黎先生向本报投诉，2005年他在三乡购买的塘敢商业街铺位，因开发商并不具备房地产开发资格，商铺出售时没有办理商品房预售许可证，开发商至今未为购买商铺的业主办理房产证。

　　记者随后调查得知，早在2007年10月29日，来自中山市中级人民法院的一纸土地拍卖通知，引爆了塘敢商业街的种种问题。蒙在鼓里的业主这才如梦初醒，“我们一直拿不到房产证的商铺，原来土地早已被开放商抵押贷款了。”

　　在中山市工商局查询到的《个体户档案登记资料》显示，早在2006年2月27日，由于亏损，恒宇土石方工程部已经注销了工商营业执照，但业主毫不知情。而2006年全年，陈根华仍然以恒宇土石方工程部的名义出售塘敢商业街余下铺位。

　　当年售价低每平方米比市价便宜500元

　　穿过车水马龙的三乡镇城区，大约5分钟车程后，来到塘敢村，一条并不显眼略为偏僻的村落。穿过繁闹的塘敢市场，紧邻其后，一条异常冷清的塘敢商业街横卧其中。

　　三乡塘敢商业街共有74间商铺，均为三层的商住一体楼，一层为商铺，二、三层可为住宅仓储之用。没有一旁塘敢市场的繁华，近在咫尺的商业街大门紧闭，二三层的窗户挂满衣服，基本已改成出租屋。门楣窗户上到处贴着业主自发打印的告示：“上述商铺产权属于业主，与法院拍卖土地无关……”

　　“商业街的房产证一直没有办下来，没有房产证就办不到工商营业执照，商铺也就没法经营了。”珠海的黎先生是塘敢商业街最早的一批购买者。在朋友的介绍下，2005年8月，黎先生买下了塘敢商业街D-3铺位。“当时我以每平方1000元的价格买下这个铺位，总价13.7万。”在黎先生提供的《塘敢市场新商业街商铺出售合同》（以下简称《出售合同》）显示，商铺出售人为恒宇土石方工程部，同时双方协定，房产证在交房之日起180日内办理。

　　“因为房产证不是马上办理，所以房款方式上，13.7万的铺位我首期只给了11万，余下款项拿到房产证我才给。”黎先生自认当时留了一手。据记者调查，当时购买塘敢商业街的业主，均选择了分期付款的方式，未付房款在3万到5万之间。由于尚有余款未付，开放商收款后只开具收据，购房发票商定在付清房款后支付。

　　据塘敢商业街其他业主回忆，2005年三乡镇商铺价格基本在每平方米1500至2000元之间，因为地段不同而稍有差别。塘敢商业街比三乡商铺市价每平方要低500元左右，低廉的价格成为塘敢商业街最诱人的卖点。

　　开发商底细工程部并不具备开发资格

　　据记者统计，购买塘敢商业街铺位的业主有40多人，由于价格便宜，不少业主同时购买了两到三个铺位。其中，七成业主是珠海人，还有部分澳门和香港人。中山业主还不到三分之一。“现在看来，估计是三乡本地人大多知道底细，没几个人敢买。”黎先生悻悻地说。

　　塘敢商业街的底细其实大有文章。塘敢商业街开发商为中山市三乡镇恒宇土石方工程部，经营者为陈根华，中山三乡镇鸦岗村人。2003年4月，陈根华成立了恒宇土石方工程部，在该工程部的《个体工商户营业执照》上显示，恒宇土石方工程部的经营范围及方式为填土、沙石工程，并不具备房地产开发资格。

　　2004年，恒宇土石方工程部开始在塘敢市场背后的一块土地上，兴建塘敢商业街。记者调查证实，塘敢商业街所在地块由两块土地组成。其中，一块土地使用权人是陈根华，另一块土地使用权在陈国荣名下。由业主提供的两张土地使用证上显示，两块土地用途均为商业住宅，面积同样为4127平方米。有知情业主透露，陈根华和陈国荣为堂兄弟，但在事发前没有任何业主得知商业街土地一分为二的事实。

　　三业主起诉塘敢商业街并未报建

　　记者随后调查获知，早在2006年，塘敢商业街已经被三名业主同时告上法庭，起因是一房多卖。覃宗平、余宏和杨泽圣三人是最早起诉陈根华欺诈的业主。

　　2005年9月2日，覃宗平与恒宇土石方工程部签订合同，购买塘敢商业街D-5铺位，在交付50000元首期款后，覃宗平如期收楼。“由于工作很忙，收楼后一直没空清理装修。”四个月过后，2006年1月，覃宗平来到塘敢商业街自家商铺时，发现门锁已经换掉，正当覃宗平疑惑不解时，一名自称该商铺业主的男子出现，他手上同样有一份陈根华签字的商铺出售合同，标注铺位与覃宗平之前购买的是同一间。

　　与覃宗平情况相似，业主余宏和杨泽圣的商铺同样被陈根华二次出售。2006年6月，覃宗平等三位业主以欺诈罪分别起诉陈根华，要求返还购房款型并支付与购房款同等数目的赔偿金。

　　2006年9月5日，中山市人民法院开庭审理该案。广中律师事务所律师黄玲是三位业主的代表律师，据其介绍，曾先后七次前往三乡规划所和国土分局等部门了解案情。在黄玲的调查下，塘敢商业街的真相逐渐浮出水面。

　　按照商品房建设的流程，开放商必须向当地建设规划部门申报，在办理完成《建设工程规划许可证》和《施工许可证》后方可开工建设。事实上，当黄玲以律师身份前往三乡规划所和市国土资源局查询时，发现2004年动工的塘敢商业街没有任何登记审批纪录，“塘敢商业街并未报建，可以说是一处违章建筑。”

　　此外，由于塘敢商业街并未向相关部门报批，陈根华在出售商业街铺位时没有办理商品房预售许可证。“在没有预售许可证的情况下，业主签订的《塘敢市场新商业街商铺出售合同》应该被视为无效的。”黄玲表示。

　　更让人吃惊的是，由市国土资源局档案馆出具的《房地产抵押证明表》显示，早在2005年12月29日，陈根华已经把名下的塘敢商业街4127平方米土地，以110万元抵押给第三人。

　　一切证据都在表明，陈根华在建设出售塘敢商业街的同时，已经把土地抵押给第三者用于贷款。与此同时，陈国荣所拥有的塘敢商业街土地也一并抵押贷款。就在土地早已被抵押的前提下，2005年至2006年底，陈根华继续以恒宇土石方工程部的名义出售商业街铺位。

　　覃宗平告陈根华案庭审当天，虽经法院传唤，但陈根华并未到庭参加诉讼。最后，市人民法院当庭作出判决：由于《塘敢市场新商业街商铺出售合同》是在未办理商品房预售许可证的情况下签订的，该合同依法应确认为无效。陈根华应于判决书生效之日起十天内向原告覃宗平返还购房款50000元及利息。同时法院认为陈根华的行为并未构成欺诈，业主给予赔偿金的要求法院不予采纳。

　　由于陈根华已经把财产转移，虽然三名业主拿着胜诉的判决书，但法院一直无法执行。

　　业主存侥幸对陈氏兄弟底细知之甚少

　　记者调查得知，陈根华和陈国荣是堂兄弟。陈根华身份证上的住址为，三乡镇鸦岗村17队安庆街7巷28号。2003年4月，陈根华成立了恒宇土石方工程部，自任法定代表人，在该工程部的《个体工商户营业执照》上显示，恒宇土石方工程部的经营范围及方式为填土、沙石工程，并不具备房地产开发资格。

　　当记者根据塘敢商业街出售合同上陈根华所留手机号码拨打，均为空号。业主曾前往鸦岗村寻找陈根华住处，但均遍寻未果。由于塘敢商业街的业主绝大部分并不是中山本地人，所以对陈氏兄弟二人底细知之甚少。

　　2007年10月，中山市中院发出通知拍卖陈国荣名下塘敢商业街土地，但至今仍未付诸拍卖。

　　“执行难是法院迟迟不拍卖塘敢商业街土地的一个原因。”黄玲表示，目前法院是希望业主通过法律途径集体起诉开放商，拿到胜诉的判决书参与拍卖分配。“现在塘敢商业街业主存有侥幸心理，觉得赖着不走，法院也拿大家没办法。但塘敢商业街本来就是没报建的违章建筑，业主拖再久也无法拿到房产证。”