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香港国际商场总裁杨奕勇:商场开发重在策划

来源:中国经济周刊
2010年09月07日16:04

  近几年,深圳市平均每年有6家大型商场倒闭;在南京,从香港城退出后三家商业市场相继倒闭;在兰州,亿兰金和大厦不足半价被拍卖;在哈尔滨,辉煌一时的江南春市场、同记商场拍卖时均无人应市……凡此种种,举不胜举。

  2004年3月,针对当前各地大型商场开发混乱无序,违反现代商场开发运作规律,造成商场空置率高、效益差、风险大的局面,不少人大代表呼吁,今后兴建大型商业要实行听证会许可制度。

  中国商铺投资的软肋

  记者(以下简称记):多年来,您考察过国内许多大商业市场,您对国内商场投资经营的现状怎么看?

  杨奕勇(以下简称杨):多年来,我一直十分关注内地的商场投资与商场策划,一些规模较大的商场从刚开始选址到最后是否兴旺,我都作了全程追踪,用“冰火两重天”来形容国内商场的现状毫不为过。一方面,失败的商场门庭冷落,有的甚至荒废闲置,巨额投资变成了一地废墟;另一方面红火兴旺的商场也随处可见。总的来说,商铺投资前景是乐观的,利润也是可观的,但其隐忧亦不少,必须认真重视。

  记:您深入研究过一些商场失败的主要原因,对某些看似兴旺的商场也提出过警示,而最后果然不出所料,可谓有先见之明,您是如何客观看待商场旺与不旺的呢?

  杨:一个商场的兴旺有很多方面。选址得当、投资到位并不能一劳永逸,开业成功也不代表可以持续兴旺,表面的兴旺更不是真正的成功。如2002年5月,我考察了广州市区某大型商场后,提醒该商场,如果不改变原有经营方向,即使地处闹市,商场也难以兴旺下去。并撰写了一份3万多字的可行性整改建议,我在建议中指出:目前广州地区还没有一家大型美容用品市场,应该抢占先机,开办一间亚洲最大的上档次、上规模的国际美容用品市场。如今,广州美容用品市场年成交额达数百亿的事实充分证明了我们上述建议的前瞻性。但当时开发商对此建议未能重视,反而低价招揽超市进场经营。现在,该商场已处于半瘫痪状态,连廉价出租做超市的租金都难以回收。所以,不管是投资者、策划者还是经营者都要全面认真面对商场运作中的各种问题,旺与不旺都不能只看表面。

  商场开发的成败在于策划

  记:商铺历来最看重的是选址与经营,但经您整改并获得国家级品牌的两个大市场中,您并没有改变商场的选址与经营方向,却一下子使商场价值增值数十倍,谈谈您的价值取向好吗?

  杨:从我长期投资、策划商场实践中,我深刻体会到,开发商场能够成功与否重在策划。一个商场只有好的选址、规划、经营、管理还是远远不够的,只有当所有有利因素充分调动起来,精心整合成为有用的资源时,其价值才会体现出来,才会不断兴旺发展,并取得丰厚的回报。而要调动这一切因素势必离不开内行成功人士的精心策划。

  记:您能不能谈一下您是怎样使已经倒闭的黄沙水产市场起死回生,并成功创建为驰名中外的国家级市场的?

  杨:当时,广州黄沙水产市场的主要竞争对手是广州海印水产市场,它是当时华南地区最大的水产市场。而黄沙市场又是经营鲜活水产品的市场,其开发难度和投资风险可想而知。但经过多次实地考察后我确信,只要扬长避短策划到位,黄沙市场还是大有作为的。因为该市场地处珠江隧道口,背靠珠江,前临黄沙大道,交通十分便利,且场地面积有3万多平方米,有利于重新规划布局。我运用独创的复合型商场(市场)全程策划技术,将市场的规划布局、配套设施、招商开业、经营管理模式重新进行了全面的统筹策划。5个多月后,200多个经营鲜活水产品的商铺就全部租赁出去。开业半年后,原来火爆的海印市场就因竞争不过黄沙市场而关门停业。取得初步成功后,我们继续对市场每个阶段的具体经营特征进行了相应的策划调整,使市场一直保持兴旺。1997年,黄沙市场经过激烈角逐荣获国家级品牌市场称号。

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(责任编辑:吕卓斌)
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