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搜狐广东 > 产业专刊29期:粤商城战国时代的下一位大亨

万达广场有自信不然不敢到广州来

2012年03月05日11:17
来源:南方日报

  

 

       "是最好的,不是最好的之一。我有这个自信,否则不敢杀到广州来。"王健林在接受媒体专访时郑重承诺,万达广场一定是广州最好的商业设施,明年上半年开业的酒店也一定是广州最好的五星级酒店。

  豪言一:白云新城万达广场"是广州最好,不是最好的之一"

  位于白云新城的广州白云万达广场,是万达集团在主三家地区投资建设的第一个万达广场。而此前,万达广场的模式已经在北京、上海、南京、重庆等多个城市成功复制。

  当谈及为何选择这个时机、选择白云新城这个项目进驻广州时,王健林表示,之前一直不敢在广州做项目,是因为模式还不是很成熟。"全国只有广州、贵阳、西宁、拉萨和乌鲁木齐没有万达,其他四个是太落后,而广州是太先进。广州房地产相当于中国的黄埔军校,基本都是广深房地产北上,很少有南下的地产商,所以一直不敢动。"

  王健林认为,从2008年起,万达的模式已经成熟,因此去年开了8个万达广场,今年的计划是再开15个。其中,广州万达广场将是万达集团目前已开业在建60多座万达广场中的一个A级旗舰店,无论是地段选择,还是招商资源,王健林表示都有这个自信。"我们的定位,商业一定是广州最好的,酒店也一定是广州最好的,如果做得不好,会在同行面前丢脸。这不是赚多少钱的问题,而是面子问题。"而至于万达广场的第一位置能坐多久,王健林也放言:"要看我第二个店什么时候做出来,别人是做不出来的。"

  对于将项目选在白云新城的原因,王健林也做出了解释,一方面因为是个新区,规划上可以根据需要,尺度较大的进行调整;而另一方面,正因为选择在新区,将来商业火爆程度如何,更能检验产品。"如果去了天河城等地方,即使做的精彩,别人也不会觉得你有什么本事。接下来广州还有两三个项目,都是在大家认为不适合做商业的地方。这样更好的展现万达产品的影响力。"

  而对于"强龙"如何抵挡"地头蛇"?王健林也有自己的看法,他认为,南北地方文化差异很大,尤其是商业消费完全是地域性的。万达有专门的招商中心,除了大型主题店外,很多是跟着万达一起发展的。

  万达的"竞争杀手锏"不是品牌,而是内容定位,比如白云万达广场安排了两个天幕,费用接近1亿元。根据万达的设计强行规范,零售比重不得超过50%,而广州万达广场的非零售比重将接近六成,大量的是餐饮、文化、体育、和休闲区域,这些租金要低于零售业,"没有实力的企业撑不住,我们就可以,初期牺牲一点租金,使商业旺起来。"

  豪言二:广州要建10个万达广场 争取每年开一个

  有备而来,让王健林对万达在广州的发展充满信心。他透露,万达在广州的目标是做10个万达广场,"努力维持在每年开一个的速度","可能是十年做到,快一点的话五年做到。"王健林表示,"开发进度将会随着白云万达广场的开业而加快,每个月贡献给地方的税收就有一两千万,到时候做大做好后,我们也会有议价能力。"

  与其他企业的不同,万达习惯于将计划提前公之于众。王健林表示,目前已经确定的是,今年将新增15个万达广场和7个五星级酒店,2011年将建成20个广场和15个五星级酒店。"计划都具体排到几月几日。"他认为,这样做是为零售商考虑,回报就是连续五年万达的租金收缴率都在99%以上,"创造了世界不动产业奇迹,说明商业收益好。"

  王健林介绍,万达的"相关多元化"到2012年,将会体现在三个方面:一是商业地产,届时竣工面积将达1400万平米,全球保四争三;二是酒店方面,2012年开业45家五星级和六星级酒店。待建二三十家,在全球企业中领先;三是百货业,计划将建65家,成为全国领先。

  至于万达是否会将商业地产的模式复制到海外,王健林则表示,将会通过并购的形式完成,并且"三年内一定会有国际并购发生"。

  王健林表示,万达的目标是三年内进入世界500强,希望资产和市场价值更靠前一点,具体的目标是三年成为世界级企业。

  豪言三:商业地产比住宅地产 更赚钱

  尽管目前专注于商业地产,而20年前,万达同样是做住宅起家的,直到10年前才开始涉足商业地产。

  至于为何要转型,王健林说,当时开发住宅项目,确实做得很顺,赚的也很多,一年有五六百万平米的开发,但他开始意识到,这种对土地资源的占有肯定长不了。"2009年全国城镇现房开工25亿多平米,这种土地资源占有是绝对不可持续。那时候就思考要追求长期稳定的现金流,研究来研究就去想到了商业地产。至少知道房子怎么盖,商业可以补课。"

  商业地产对比住宅地产,其实是一个块钱和慢钱的问题。王健林坦言,在投资阶段,如果看前三年回报率肯定不如开发住宅,而把眼光放到十年二十年来比较,赚的钱肯定比住宅地产多。他打了个比方,比如一块地,开发住宅,投资5亿,收回10亿;而建一个店需要投资10亿,每年收租1亿元,但不要忘了还有本身10亿元的物业,去银行能贷款可以有11亿元,从发展资金上来看,是不相上下的,只是反映在财报上利润率会低一点。但如果十年的租金,就比5亿元的利润更高一些。而十年后,物业还没有丢掉。这也正是为什么不少大房产商都转向商业地产的原因。他表示:"这是方向,只是认识早晚的问题。最后,市场和历史会证明,谁的选择更合适一些。"

  目前广深住宅房地产的水准是,基本上是引领国内房地产发展的。万达为什么比较晚来广州,就是要"不出手则已,一出手就精彩"。

  不过王健林认为,住宅地产发展的技术和空间基本成熟,再往上升,变化不大,消费者更多关注的是性价比,加上现在房地产价格那么高,是政策市,受政策制约太大。"如果严管三年,很多企业就活不下去",模式决定住宅开发有风险,这也是万达选择商业地产的重要原因之一。

  而万达进入广东市场,引起冲击是显而易见的。王健林认为冲击来自两方面,其一是万达一年内开业。据介绍,目前万达的项目,都是提前具体到开业时间等细节的,去年三个点都是一年内完成从奠基到开业的全过程;而另一方面的冲击是来自于概念上的。广州的房地产业需要调整,本身广州土地就不富裕,大规模的房地产开发无法持续,"不在商业上下功夫,十年后劣势就显现了。"

  豪言四:"一两年内楼价出现拐点,完全是天真的想法"

  尽管涉及的大多为商业地产和高档住宅,但王健林对于房价的看法很有自己的坚持:"大环境没有变化的情况下,一两年内楼价出现拐点是天真的想法。"

  王健林认为,目前有关今年楼市将出现拐点的看法并不成立,主要原因是此次的宏观调控政策与2007年初政策的口号不同。2006年提出的口号是:适度从紧的货币政策,对房地产提出是严控。一下子严控了两年多,房价出现了拐点,房地产市场出现了拐点,很多开发商都大量降价销售、很多企业破产了。而现在的情况,王健林分析,"相信一两年内,绝不会出现刺激政策,在这种情况下,期望房价出现拐点,完全是天真想法。"尤其是大城市的房价不会降下来,甚至从长远看,除非中央重拾严厉政策,否则十年内房价肯定是稳步上升的。

  而另外,新的《拆迁条例》正在修改后,一旦实施将大大推高房地产成本,一定会带来土地大幅度上升;同时,根据王健林自己做的"精细调查",全国有2-2.2亿农民工,其中有8千万集中在房地产业,考虑到就业压力,也不会再犯这样的错,过多打压房地产。

(责任编辑:戴兆强)
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