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搜狐广东 > 产业专刊29期:粤商城战国时代的下一位大亨

广州新增购物中心 零售业竞争激烈

2012年03月06日15:02
图3 2011年第三季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率
图3 2011年第三季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率

       据全球第三大商业房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示,2011年第三季度,广州市消费品市场需求活跃,社会消费品零售总额继续呈较快增长态势。1—8月,全市实现社会消费品零售总额3262.93亿元,同比增长16.4%。广州中高端物业市场总存量在本季度继续扩大,零售品牌档次得到进一步提升,尤其是来自服饰业态,多家国际品牌在广州开设首店。

  本季度广州新增三个大型购物中心,分别为G5停机坪、太古汇及花城汇一区,给市场带来33万平方米新增供应。受新增供应体量较大影响,广州市本季度零售物业整体空置率上升1.5个百分点。高端零售商场供应主要集中于天河区,受国内经济稳定增长和消费市场的繁荣影响,该区业主普遍对广州零售物业保持乐观态度,大多数业主维持现有租金或进一步上调租金。

表1 广州市主要经济指标
表1 广州市主要经济指标
图1 广州GDP增长率vs.全国GDP增长率
图1 广州GDP增长率vs.全国GDP增长率


  大型购物中心市场状况供应,需求及空置率

  高力国际研究显示,本季度,广州白云区G5停机坪购物中心、天河体育中心商圈太古汇和珠江新城花城汇一区落成开业,为广州大型购物中心提供33万平方米新增供应,市场进入自2010年以来的供应高峰期,整体库存上升至2,651,150平方米。整体空置率上升1.5个百分点,至11.6%。由于需求强劲,刚入市的项目招商情况良好,如广州在丽柏广场后又一大高端零售项目太古汇目前整体招商率达100%, 而G5停机坪招商率达90%。

  

  随着新的大型高端零售商场的落成,广州零售市场迎来大批海外及国内高端零售商进驻,部分国际知名奢侈品牌首次在广州开设分店,较好的填补了广州部分高端奢侈的品牌缺失,同时也刺激广州现有购物中心项目加快业态调整和档次升级。因此,在新的购物中心积极开业入市的同时,现有项目亦不断有新鲜品牌进驻,继续维持其活力。目前在广州开设首店的国际品牌包括万宝龙在太古汇租赁557平方米;爱马仕太古汇专卖店(该品牌全国最大面积的专卖店)面积达371平方米;派克专卖店首进广百北京路店;香港上岛旗舰店则落户正佳广场。

  在超市业态方面,本季度广州迎来两个高端超市开业。华润万家旗下的高端精品超市Ole’广州首店在太古汇开业,经营面积近4,500平方米;另一高端超市吉之岛广州第二家SM店在越秀区美东百货开业,面积约为3,000平方米。而天河城百货已签约G5停机坪开设主力店,面积为16,000平方米。

 
图3 2011年第三季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率
图3 2011年第三季度广州优质购物中心分区库存量、占有面积及空置率

  租金分析

  高力国际报告指出,随着多个大型零售商业的营业,零售商业间竞争更趋激烈;但由于良好的经济基本面和消费市场繁荣表现,广州市大型购物中心整体租金保持平稳,较上季度相比仍录得上升0.85%,至771.5元/平方米/月,同比上升6.34%。在天河区,高端零售品牌集中,商圈氛围成熟,租金较其它区表现突出,零售市场物业水平高于其余各区,其平均租金较上季度上升2.53个百分点,至1,117.4元/平方米/月,较去年同期上升7.5%;在越秀区,部分商场受交通、区域商业环境等因素限制,项目商业氛围有所削弱,业主为增强竞争力选择下调租金,如光明广场等。本季度该区零售物业整体平均租金较上季度持平,为919元/平方米/月。其余各区在租金方面基本保持稳定。2011年下半年仍有大量零售物业预期将推出市场,面对激烈的市场竞争,广州零售物业租金将面临下调压力。

 

 

  市场展望

   2011上半年,广州市实现地区生产总值(GDP)5,730亿元,同比增长11%。预计广州经济下半年将保持平稳态势,在此经济环境下,广州零售市场发展有望呈现稳中趋升。下半年零售物业市场新增供应主要集中在天河区。大型零售物业之间的竞争将更加激烈,整体市场租金下调压力大,空置率随新项目入市将有所上升。

  目前,LV、Ferragam o、Armani、Dior、Prada、MiuMiu、Hermes、Montblanc等品牌旗舰店在广州抢滩后,其营业表现强劲。虽然目前广州奢侈品消费市场较国内其他一线城市相比仍处于初步发展阶段,此次大量奢侈品牌在广州开设旗舰店,将改变广州奢侈品消费市场格局,预计未来广州奢侈品消费市场将得到进一步发展,更多奢侈品品牌将进驻广州。

       广州高力国际副总经理林明瀚表示,在未来供应方面,天河北-体育中心商圈地下商业——时尚天河广场一期预计于今年年底开业,面积约为5万平方米。而珠江新城地下空间——花城汇二区和三区也将于未来一年内陆续开业。此外,根据《广州市新城市中轴线北段规划》,新电视塔广场和宏城广场均将建地下高档商场,总经营面积约16万平方米;东方宝泰与中信广场之间将建设16万平方米的地下商场。地下商城将成为未来广州零售商业供应重要来源之一。

(责任编辑:戴兆强)
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